VEFA: Vente en l’Etat Futur d’Achèvement

Vous allez acheter un bien neuf dont la construction n’est pas achevée ou n’a pas encore débutée ?
On parle alors de VEFA ou de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement plus communément appelée « vente sur plan ». Ce mode d’acquisition, défini pour la première fois dans un décret de 1967, s’est très largement démocratisé ces dernières années.

En quoi consiste la VEFA

Il s’agit d’un contrat qui engage un acheteur et un vendeur avant même que la construction du bâtiment neuf n’ait débuté.

A mesure que les travaux avancent et que le logement acquis sort de terre, l’acheteur en devient propriétaire. Au départ, il ne possède donc que le sol pour devenir progressivement propriétaire des fondations, des murs jusqu’à la livraison finale.

Un cadre juridique

Si acheter sur plan peut sembler effrayant, que les futurs acheteurs se rassurent ! La formule est particulièrement sécurisée et encadrée par la loi pour garantir une acquisition dans les meilleures conditions.

Jusqu’à la livraison du logement, la vente sur plan prévoit de nombreux éléments de sécurité pour l’acheteur :

Un droit de rétractation valable 7 jours après la réception par courrier du contrat de réservation. Aucun justificatif ne peut alors être demandé lors de l’annulation.
En cas de non-obtention du financement, l’acheteur bénéficie d’une clause suspensive rendant le contrat de réservation caduc.
Un (ou plusieurs) notaire(s) rédige(nt) l’acte de vente définitif en apportant son (leur) expertise.
De nombreuses garanties sont prévues pour protéger l’acheteur en cas de malfaçons ou de défaillance du promoteur.

BON A SAVOIR

Lorsqu’un bien est construit sur un terrain n’appartenant pas au promoteur mais au particulier ou à une tierce personne, il est fait mention de contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et non de VEFA.

Les avantages du neuf

Si le processus d’achat en VEFA peut sembler un peu complexe au départ, les avantages liés à une acquisition dans le neuf prennent très vite le dessus. Et ils sont nombreux !

Economies

Il est vrai que le coût d’acquisition premier d’un bien neuf est plus élevé que celui d’un bien ancien. Mais très vite, il apparaît que les coûts globaux et les frais de fonctionnement diminuent et permettent de réaliser de belles économies.

Tout d’abord grâce aux frais de notaire réduits. De l’ordre de 7 à 8% dans l’ancien, ils sont ramenés à 2 à 3% dans le neuf.

Ensuite, sachez qu’en adressant une demande aux services fiscaux dans les 90 jours suivant votre entrée dans les lieux, vous pourrez bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux années. Ce dispositif est valable pour une résidence principale comme pour un investissement locatif.

Tous les bâtiments neufs sont aujourd’hui certifiés BBC (Bâtiment Basse Consommation) ou RT 2012 (Réglementation Thermique 2012). Ces labels sont les garants de logements peu énergivores et respectueux de l’environnement. Concrètement, vivre dans une construction neuve permet de consommer en moyenne 3 à 4 fois moins d’énergie que dans un immeuble construit il y a 10 ans.

Confort

Ces mêmes labels cités précédemment permettent de profiter d’un confort de vie sans égal dans un logement neuf. Pas de déperditions de chaleur, pas de bruits, l’isolation thermique et phonique est optimisée.
Autre avantage, à la remise des clés, pas de travaux à réaliser. Double vitrage, optimisation des espaces, il ne reste qu’à emménager.

Pour finir, les logements neufs proposent, dans la majorité des cas, des agréments bien agréables. Un garage, un parking, un balcon, une terrasse ou un jardin, mais aussi des équipements de sécurité comme un interphone ou des accès contrôlés.

Plus-value

Au regard de tous ces critères, un bien neuf a une propension bien plus importante à se valoriser qu’un bien ancien. Coûts maîtrisés, charges de copropriété moins élevées, construction respectueuse de l’environnement, pluralité d’équipements et de prestations… autant d’avantages lors de la revente de votre bien !

Les étapes de l'achat

Evaluer sa situation

Avant de se lancer dans la recherche de biens, il est important d’établir un diagnostic de ses possibilités et de ses besoins. Cette étape passe par l’analyse de votre situation financière et de vos exigences pour les adapter ensuite à la réalité du marché.
Il serait frustrant et chronophage de vous lancer dans une recherche sans avoir en tête les possibilités que vous accordent votre situation financière.

Il est également capital de réfléchir à votre projet en amont pour définir certains critères et ne pas tourner en rond. Vous pourrez ainsi déterminer avec votre conseiller les quartiers à éviter, la superficie désirée, le nombre de pièces souhaitées…
Ces éléments pris en compte, votre conseiller vous proposera un panel de biens, tous adaptés à votre situation. Le choix final vous revient !

Signer son contrat de réservation

Une fois votre logement idéal trouvé, vous allez signer le contrat de réservation. Dans le cas d’un achat

en VEFA, celui atteste de la réservation et bloque le prix du lot choisi.

Signé avec votre conseiller, le dossier de réservation comprend impérativement :

Le contrat de réservation
Les plans du logement et des annexes (garage par exemple)
La notice descriptive détaillant les prestations du bien acquis.

Lors de cette étape, vous versez un dépôt de garantie de 5% du montant du bien si la livraison intervient dans l’année suivante, ou de 2% si elle intervient dans les deux ans.
Une fois le contrat signé, il vous sera renvoyé par courrier postal à votre domicile. Vous disposez alors d’un délai de 7 jours pour vous rétracter en le stipulant au promoteur par courrier recommandé. Vous récupérez alors la totalité de votre dépôt de garantie sans condition.

Trouver son financement

Débute ensuite une période de 3 mois destinée à trouver le meilleur financement possible. Cette

délicate étape peut être abordée de deux manières différentes :

Soit vous réalisez les démarches de votre côté en contactant votre banque historique et en faisant jouer la concurrence. Pour cela, démarchez d’autres organismes bancaires afin d’obtenir les meilleurs taux et les conditions d’emprunt les plus favorables. Soit vous faites appel aux services d’un courtier en immobilier. Ils’occupera, pour vous, de contacter les organismes bancaires et de trouver le prêt adapté à votre situation. Vous avez alors l’assurance d’obtenir des taux et des conditions hors concurrence

BON A SAVOIR

Lors de vos démarches de financement, munissez-vous de :

• Votre contrat de réservation
• Vos justificatifs de revenus mensuels
• Vos deux derniers avis d’imposition
• Votre justificatif d’apport personnel (si vous en avez un)

• Votre fiche familiale ou individuelle d’état civil.

La signature de l’acte chez le notaire

La signature de l’acte authentique chez le notaire est une étape très importante de votre achat. Intervenant en général dans les 4 à 6 mois suivant la réservation de votre bien, il atteste que le logement vous appartient et reprend les termes et conditions du contrat de réservation.

La livraison

Un mois avant la remise des clés, vous serez convié à une « visite cloisons achevées ». Cette étape vous donnera l’occasion d’évaluer la superficie des lieux, de penser à l’aménagement des pièces… Mais aussi de relever les éventuels défauts à corriger avant la livraison définitive.

Une fois les travaux achevés, attention de ne pas vous précipiter ! Lors de la remise des clés, procédez à une méticuleuse visite des lieux afin d’en observer toutes les malfaçons et non-conformités éventuelles.

Si des problèmes sont relevés, ils seront consignés dans le procès-verbal de livraison. Ce dernier vous permettra de faire entendre vos réclamations dans un délai d’un mois suivant votre entrée dans les lieux.

Il est maintenant temps de vous installer !

Déblocage des fonds

A l’inverse d’un achat dans l’ancien, le paiement de votre bien ne se fait pas en une seule fois. Il est fractionné tout au long de la construction en suivant les appels de fonds du promoteur. Votre banque débloque alors les sommes demandées pour permettre l’avancée des travaux.
Mais attention, le promoteur est soumis à une loi stricte prévoyant un déblocage à ne pas dépasser en fonction de l’étape de la construction.

Si le promoteur a souscrit une garantie d’achèvement des travaux à un organisme extérieur, les sommes demandées ne peuvent excéder :

VEFA Perpignan

Sans cette garantie et pour l’acquisition d’une maison individuelle sur plan, l’échelonnement peut se chiffrer au maximum à :

Garanties VEFA

Evoquées brièvement précédemment, les garanties liées à un achat en VEFA sont nombreuses. Elles couvrent l’acheteur en cas de non-conformité, de malfaçon ou encore de défaillance du promoteur.

Non-conformité et malfaçon

Il existe quatre garanties principales dites « techniques » qui protègent l’acheteur :

La garantie du parfait achèvement : Tous les vices et malfaçons répertoriés dans le procès-verbal dressé à la réception des travaux sont couverts pendant un an.
La garantie biennale : Les malfaçons du second œuvre (équipement du logement) sont couvertes pour une durée de deux ans après l’entrée dans les lieux.
La garantie décennale : Les vices ou malfaçons qui remettent en cause la solidité du bâtiment ou ne permettent pas de jouir de son utilisation première sont couverts pour une durée de dix ans à compter de l’entrée dans le logement.
L’assurance dommage-ouvrage : Elle permet une mise en œuvre rapide pour toute réparation de dommage avant même qu’une recherche de responsabilité soit débutée. Cette garantie est souscrite par le vendeur pour l’acheteur avant le début des travaux.

Défaillance du promoteur

En cas de défaillance du promoteur, la garantie d’achèvement assure à l’acheteur que les travaux seront menés à terme.

Le promoteur doit pouvoir justifier de sa souscription lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Cette garantie peur prendre deux formes :

La garantie « intrinsèque » : le promoteur assure lui-même le financement sur son propre capital.
Mais la configuration la plus sûre reste la garantie « extrinsèque » : l’assurance est fournie par un tiers, généralement une banque ou un organisme bancaire.

Les aides à l'achat dans le neuf

De quelques centaines à quelques milliers d’euros, il existe pour votre achat immobilier des aides qui peuvent donner un sérieux coup de pouce.

Le PTZ + (Prêt à Taux Zéro +)

Le Prêt à Taux Zéro+ (PTZ+) est une aide dont les primo-accédants auraient tort de se priver ! Prêt financé par l’Etat, il permet d’emprunter une partie du capital à taux zéro. C’est-à-dire que pour l’achat d’un bien neuf sur plan, déjà construit ou en cours de construction, les emprunteurs ne verront pas d’intérêts s’appliquer sur une partie de leurs mensualités.

Le montant accordé dans le cadre du PTZ+ est calculé en fonction des ressources des acquéreurs, de leur zone d’achat et peut financer jusqu’à 33% du bien.

Le PLS (Prêt Locatif Social)

Pour financer son achat dans le neuf, un investisseur peut recourir au Prêt Locatif Social (PLS). Des conditions de financement avantageuses lui sont proposées à deux conditions : il devra respecter des plafonds de loyer et de ressources de ses locataires lors de la mise en location de son bien.